Nem todos proprietários de imóveis sabem ou entendem o “por quê” de serem firmados contratos de locação residencial de 30 meses e não mais de 12 meses, como sempre foi no passado.
Antes convém lembrar que a Lei de Locação (Lei 8.245/1991) tem cunho social e foi criada para gerar moradia para quem não tem e suprir assim, o deficit de moradias no país. E, dentro dessa visão social, a Lei de Locação protege o inquilino a garantir-lhe a desejada moradia quanto mais e melhor possível.
Na verdade, essa prática de se fixar 30 meses no contrato de locação residencial passou a ser adotada quando da alteração da Lei de Locação, pois, antes dela, a retomada de um imóvel locado residencialmente era extremamente difícil, quase impossível, porquanto somente poderia ser exercida por mútuo acordo entre as partes, em caso de infração contratual ou falta de pagamento por parte do inquilino (art. 9º.). Mas, e se o inquilino é regrado nas suas obrigações, o que resta ao proprietário para poder retomar o seu imóvel?
Nesse caso, o proprietário tem que, comprovadamente, cumprir as exigências da Lei (Art. 47), a saber: a) em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro; c) para uso de ascendente; d) para uso de descendente; e) para demolição ou reforma mediante ampliação de no mínimo 20% do imóvel, comprovando-se esse direito com a apresentação das respectivos projetos aprovadas na Prefeitura, já na abertura do processo judicial de rescisão da locação com o despejo do inquilino.
Contudo, tais requisitos era praticamente impossível para a maioria dos proprietários cumprirem o que resultava num “casamento” (sem direito a divórcio) com o inquilino. Ou seja, o inquilino permanecia décadas no imóvel, não aceitava nenhuma negociação sobre o valor do aluguel que acabava ficando desatualizado e desinteressante para o proprietário. Desinteressante especialmente porque não conseguia a retomada do imóvel.
Nisso, o mercado da locação de imóveis residenciais teve uma queda tão drástica que baixou a oferta de bens residenciais, o que fez com que o objetivo social da Lei de Locações deixasse de ser alcançado, qual seja, aquela oferta de moradia a suprir tal carência. Sim, pois, os investidores passaram a empreender somente em imóveis comerciais que guardavam o direito da retomada imotivada, conhecida por denúncia vazia se o inquilino não aceitasse negociar o valor do aluguel e recolocar esse valor a par com o valor do mercado atual.
Mas, observando a retração dos investimentos em imóveis residenciais e o aumento da carência de moradia, o legislador alterou a Lei de Locação nesse aspecto, permitir que o proprietário retomasse o seu imóvel da mesma forma que o imóvel comercial, por denúncia vazia, mas, desde que o contrato de locação residencial fosse firmado inicialmente pelo prazo mínimo de 30 meses (art. §2º.).
Texto do Dr. José Mauro Faber