O Código Civil Brasileiro estabelece que as benfeitorias, que são as obras que melhoram o imóvel, podem ser classificadas como voluptuárias, úteis e necessárias.
As benfeitorias voluptuárias são aquelas que agregam valor ao imóvel, elas são focadas na estética, tornando o espaço mais bonito e agradável para os moradores; as benfeitorias úteis servem para aumentar ou facilitar o uso do imóvel, ampliando as possibilidades de circulação e uso do espaço, por fim, as benfeitorias necessárias são aquelas que têm por finalidade conservar o bem ou evitar que ele se deteriore.
A Lei de Locação (Lei 8.245/91) prevê que as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, mesmo que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção (devolução do valor pago). As úteis também são indenizáveis e com direito à retenção, porém, dependem de autorização do locador. Já as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, ao final da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
A Lei de Locação é bastante clara quanto ao direito à indenização e de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Em todo caso, o mesmo artigo estabelece que as partes podem negociar livremente e estabelecer cláusula contratual de renúncia a esses direitos.
Sobre o tema, o STJ possui vários julgados nesse sentido e editou Súmula 335, a qual dispõe expressamente que nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, visando sempre assegurar o princípio da autonomia da vontade das partes, tão importante no direito privado.
Texto da Dra. Cristiane Tetzner.